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     “美国最佳租赁市场”步入衰退期-纽约曼哈顿的办公楼空空如也
 

3月30日电(彭博社)--尽管911恐怖袭击事件过去的三年后中曼哈顿商业区对办公空间的需求急剧增加,它现在却要失去它作为具有最佳租赁表现的美国市场的地位。

预计到2011年底,八千七百万平方英尺的办公区域中将有超过14%的部分处于闲置状态,差不多相当于四个帝国大厦的空间,根据高纬物业公司的数据显示,这是自1997年以来的的最高记录。这还不包括在世贸中心原址上正在修建的纽约双塔(将于2013年竣工)中的四百四十万平方英尺的办公空间。

高纬物业公司的纽约区研究负责人柯明思.麦卡锡说:“这些将要进入市场的潜在空间将会增加可利用空间并且给房价加压,一旦这些潜在空间被吸收进来,房价会马上下跌。”

相比其他美国商业区而言,曼哈顿下城主要是一些金融公司,因而对应商业性房地产萧条的能力更强一些,纽约自12月以来的一年内有大概六万八千人失业,即使在此种情况下,曼哈顿下城还是保持着高达90%的办公室租用率。随着美国高盛集团搬迁到位于市中心的新办公楼,美国国际集团也在那里重设了自己的总部,美国银行亦把业务运营移至市区的新楼,如今城市的空地供不应求。

莱曼的搬迁

2001年9月11日之后曾经有关于金融公司将要撤离的可怕预言,而纽约下城区的成功否定了这一预言。世贸中心被炸毁的数周内,莱曼兄弟控股公司领导层决定离开这片时刻提醒他们恐怖袭击的区域,改在喜来登酒店的临时办公室办公。他们出售或转租公司的办公室,然后花费七亿四千八百万美元在市中心区的时代广场买下了三十二层的大楼。

高盛公司在 911恐怖袭击后发布了将股票交易研究工作人员移至新泽西州的泽西城的计划。银行在2005年四月暂缓了其要在西街设立总部的计划,因为对原世贸中心周边区域的未来感到不确定。纽约市政府和美国政府对公司增加了多达一百六十五万美元的可用免税债券。纽约证券交易所惟恐另一次恐怖袭击,甚至打算在市区外开设另一个交易场所作为备用。

过度依赖

房地产经纪公司的执行主席罗伯特.弗莱德曼说:“市区一直都过分依赖金融服务业。”

在金融危机的前几年,纽约的办公室市场的表现要强于其他城市。得益于政府补贴,曼哈顿商业区的房租要低于市区,从2001年底到2007年的标准普尔500指数中28%的利润帮助华尔街实现了获益。 

根据斯塔德利公司(总部位于纽约的一家专门从事为承租人找房子的经纪公司)提供的资料显示:第一季度曼哈顿区的办公室空置率为12.7%,较之前三个月上涨了1.3个百分点,与此同时,市区的空置率却从13.2%下降了0.9个百分点。.

开发商赖瑞.希尔弗斯坦在位于Ground Zero北部建造的世贸7号大楼于2006 年竣工,这些办公室的总面积合计一百七十万平方英尺,要知道在911事件中被炸毁的面积已经达到一千三百万平方英尺。

高盛集团(一个全球投资银行)

高盛集团入驻西街200号现在是一次对办公面积的最大规模的增加。高盛公司将丢弃市区的两百万平方英尺的办公区,包括宽街85号和纽约广场一号。

AIG是一家在2008年被美国政府保释的全球保险公司,它在去年卖掉其总部所在地的松木街70号和华尔街72号,以求套现。它正在让员工搬至高盛现在正在从中撤离的仕女巷180号。 

美国银行在去年收购美林公司的时候已经告知它的房东布鲁克菲尔德物业公司它要对其在市区的世界金融中心继承的办公室的计划和安排。总部设在北卡罗莱纳州的夏洛特公司已经把旗下员工迁至其位于市中心的布赖恩特公园1号的新摩天大楼。美林公司的租约2013年到期。

压制市场

沃顿房地产顾问公司的合作伙伴鲁斯.卡尔普.哈珀说:“他们要做的事情是暂时压制市场,而不去处置那些大块的街区。因为无论是把那些大的街区分开变小以增加可买性都需要大额现金的投入,这是很多房东不能承受的。”

纽约开发商Youngwoo公司收购了AIG公司的大楼,并且称它计划把其中的一些房产转变为居住用途的公寓。其余继续保持其商业性质。

“问题是,什么时候市场需求才能在经济上得以体现?到2011年底大部分人可能还是觉得看不到市场的复苏,房地产周期是一个非常缓慢的循环过程。”

唐纳德·特朗普的公司在华尔街40号拥有一百一十万平方英尺的大楼,他提前了楼盘的租赁期限,早在高盛公司,美林公司和AIG公司撤离之前。他敦促其子小唐纳德·特朗普负责达成此事。

小唐纳德·特朗普曾经在一次采访中坦言:“我父亲一年前就已经看到市场的趋向,所以他打电话给我,这件事我记得很清楚,因为那天还是圣诞节。他说,‘我希望你明天早晨来见我,华尔街40号将成为你的日常工作的一部分.' " "

去年特朗普家族租赁了二十六万八千平方英尺的办公室,并且期待今年和更多的承租人签约。

斯塔德利数据资料显示,商业区租金在第一季度下降了2.8个百分点之后跌至38.45美元/平方英尺的价格。其中质量最好的A级写字楼的价格也降了4.3个百分点,跌至44.21美元/平方英尺。

Ground Zero 大楼

高纬物业公司预测,到2013年总计大约有四百五十万平方英尺的商业区办公室将处于闲置。

也在2013年,纽约和新泽西海湾局将有望实现在Ground Zero的第一栋大楼的竣工,此楼名为One World 贸易中心,也就是先前在袭击中被炸毁的自由之塔,One World它将成为西半球的最高的摩天大楼,拥有二百六十万平方英尺的办公空间。

希尔弗斯坦还要在原址上建造第二栋大楼,计划在2013年竣工,这栋大楼将拥有一百八十万平方英尺的办公空间。如果希尔弗斯坦可以筹集到3亿美元,签下办公区20%的承租人,并且达到其他金融目标,他将启动他的第三栋大楼的建造计划。 

很多空间

位于波士顿的代表曼哈顿办公室承租商的克莱沙经纪公司负责人罗伯特.斯特拉说:“有太多没有填满的空间了,这样一定会对市场产生冲击的。”

正在世贸中心原址上建造的大楼中超过半数的办公区域现在是由承租人代言的,承租人大多为政府机构,比如联邦政府和州政府,包括国土安全部的海关和边境保护局也打算签约租赁一百万平方英尺的办公区。中国开发商北京万通地产(Beijing Vantone Real Estate Co. )签约租赁十九万平方英尺的面积,成为唯一一家被允许拥有16英亩办公区域的私人企业。

在希尔弗斯坦建造的世贸中心4号大楼里,海湾局和市政府在2006年分别同意租赁六十万平方英尺的办公区,另外六十万平方英尺的签约未定。

海湾局发言人史蒂芬.西蒙德声称当局并不担心One World 贸易中心大楼的签租问题 。

他说:“我们无需拿One World 贸易中心去和市区的其他大楼相比较,One World 势必成为世界级的大楼,自然会吸引无数承租人。 ”

布鲁克菲尔德房产时曼哈顿下区办公区域中最大的房东,目前它正在计划重新装修它的世界金融中心的大楼,以应对新的竞争。美国银行撤离后留下的空闲办公室的面积多达六万五千平方英尺,差不多是一个世界杯足球场的面积。沃顿房产顾问公司的卡尔普.哈珀说:“这些楼层可能是城中最难出租的办公室了。”.

据一个参加研讨会的房地产经纪人称,布鲁克菲尔德在12月对经纪人提出一个计划,该计划可能有意将交易场所分成两部分,并且给两部分都预留安装独立电梯的空间。由于这位经纪人并未被他的老板授权公开发言,所以他拒绝透露自己的身份。

 

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