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   加利福尼亚州的默塞德,紧挨太平洋沿岸沙滩地带和约塞米蒂国家公园,是一个安静却易变的小镇,也是美国房产危机调查中比较典型的例子。

  从当地房地产市场提供的监测数据来看:2006年第二季度,默塞德的房产最高估值为336,743美元,但现在,该市的平均房价指数比最高值下降了62%。在金融危机之前,默塞德市的开发商和购房者的数量都是成倍增长的。根据劳工统计局统计,该市目前失业率为16.4%,从而反映出建筑业的就业机会和房地产市场所面临的严峻考验。如此高的失业率也是导致房价过山车式下滑的主要原因。

    位于罗德岛的普罗维登斯,是东北部房价普跌情况最严重的地方,底特律是中西部地区受打击最大的地方,以及佛罗里达州的圣露西港,是南部跌势最明显的地方。

组图:房价普跌情况最严重的城市 (见文章底部)

数据列表:房价普跌情况最严重的城市 (见文章底部)

这并不是新闻了,拉斯维加斯的房价已下跌48%,迈阿密跌了38%,奥兰多跌了31%。 20022006年期间,因不良贷款和疯狂的内部资金翻转而建造的一些建筑物,助长了房屋泡沫的吹大和崩溃。其它的远郊城市如西海岸和阳光地带都市区域,除了路程偏远一些之外,也都同样受到打击

在这些相对实惠的居住型社区里面,次级抵押贷款行为也相当猖獗。家庭购买住宅过程中,房屋价格上扬只是为配合房地产市场的繁荣。但是,当抵押贷款市场瓦解,这些边缘城市都留下了新一轮的过剩住房,而曾经过高期待的住房价格急剧下降。海湾地区的卫星城市,如斯托克顿和莫德斯托,它们的房屋价值分别下跌了54%和53%。通过这个事实,呼吁中低收入者和次级抵押贷款的购房者,谨慎行事。

加州大学伯克利分校经济学家、资深房地产市场学者Cynthia Kroll表示“迫于海湾住房的压力,人们被推到郊区选择住房,将会使房价出现涨幅。低收入人口买房的话,次级抵押贷款是他们的目标”。

数据背后

2009年第三季度为止,要了解房屋价格下降幅度最大的城市,需要每个本地市场监测(LMM)针对10大被统计都市进行普查,由预算管理办公室和联邦政府收集自定义区域(东北部,南部,中西部和西部)的数据,范围包括从房地产市场高峰期到在美国联邦住房金融机构的房屋价格指数下降最多的地区为准。FHFA指数从抵押贷款购买者的所有数据中得出,并由联邦抵押协会和美国联邦住宅贷款抵押公司支持。

  这些数字表明,美国西海岸的繁荣地带和佛罗里达州的房地产市场的普跌情况,比中西部和东北部还要严重,造成这种局面的原因是:由于金融危机而导致的失业率上升和日益恶化的商业环境所制约。

平均来说,西海岸的房地产市场已经跌到21.6%,佛罗里达州则跌到31%。相比之下,东北部地区平均下降8.6%,中西部地区平均下降5.6%。换句话说,默塞德是西部地区跌的最惨的。在整个国家中,它比东北部地区跌了45个百分点,比中西部地区跌了32个百分点。

    一个早期的房价下跌趋势在不同城市中蔓延。虽然全国房价高峰期是2006年第二季度,但是个别地区的市场高峰期则不同,如美国密歇根州早在2005年第二季度便出现高峰期,德克萨斯州和爱荷华州的高峰期则发生在2009年第三季度末。在同季度的变化中,南部和东北部的市场趋势比较散落,从这些调查显示,房地产市场的跌幅也受当地气候和当地经济因素制约,只是比较微妙。

    宾夕法尼亚大学沃顿商学院的教授苏珊瓦赫特说:“其实差异就在这里,有些地区是较早进入了衰退,而有些地区的衰败较早的表现了出来。”

佛罗里达州的畸形海岸

佛州南部的一些城市失去了家庭住宅的价值,勿庸置疑,这些城市主要集中在比较阳光的繁华地段,这里是开发商喜欢扎堆的地方。佛罗里达州的圣露西港损失了46.4%,是该州最典型的例子。但是在整个房地产市场繁荣的时期,这种例子也曾出现。

90年代新家园开始的时候,原先荒凉的沙道地区和冷门地段兴起的房地产市场开始升温。同样,与最高峰的数据相比,珊瑚角度假社区的房价下降了46.4%,那不勒斯下降了44.6%,现在,应该有不少人体会到在那个时代投机的痛苦了。

佛罗里达大学经济竞争力研究所所长肖恩斯奈思说:“佛罗里达州现在并不是个漂亮的局面,如果没有强劲的就业增长,这个过程将需要吸取大量库存资源。

整个国家的金融滑跌,导致中西部和东北部地区存在着不同程度的家庭价值观念的丧失。但由于次级抵押贷款和过度建设问题普遍较少,房价并没有暴涨。这里造成房屋灾难的主要原因是经济困难和制造业的失业人数。底特律的形式比较明显,房价早在2005年第二季度就已达到高峰,而后,随着汽车制造业的急剧下沉,房屋价值下降了31%。

在中西部,不仅仅是住宅投机和次级抵押贷款等经济因素的制约,还有其他一些对市场带来冲击的搅动工业区。无论是过多的次级抵押贷款行为,猖獗的投机活动或潜在的经济衰退,都有可能引发经济崩溃,很多城市的住房价值降到了一半之多。由此可见,经济因素对房地产市场的影响不容忽视。

通过数据,进一步分析那些房屋正在贬值的城市

地区:西部

1. 默塞德,加州

高峰期:2006年第二季度
最高估值: $336,743
2009
年第四季度估值:$127,585
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点: -62.1

数据由当地市场统计部提供

2. 斯托克顿,加利福尼亚州

高峰期:2006年第二季度
最高估值: $368,945
2009
年第三季度估值: $168,633
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点:-54.3

数据由当地市场统计部提供

 

地区:南部

1. 圣露西港,佛罗里达州

高峰期:2006年第二季度
最高估值: $281,905
2009
年第三季度估值: $151,026
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点:-46.4

数据由当地市场统计部提供

2. 角珊瑚迈尔斯堡,佛罗里达州

高峰期:2006年第二季度
最高估值: $324,805
2009
年第三季度估值:$174,145
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点:-46.4

数据由当地市场统计部提供

 

地区:中西部

1. 底特律利沃尼亚,美国密歇根州

高峰期:2005年第三季度
最高估值: $155,164
2009
年第三季度估值:$107,593
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点:-30.7

数据由当地市场统计部提供

2. 沃伦-特洛伊,法明顿希尔斯,美国密歇根州

高峰期:2005年第三季度
最高估值:$163,577
2009
年第三季度估值:$117,853
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点:-28

数据由当地市场统计部提供

地区:东北

1. 普罗维登斯,新贝德福德,福尔里弗,R.I.

高峰期:2006年第一季度
最高估值: $301,656
2009
年第三季度估值:$249,471
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点:-17.3

数据由当地市场统计部提供

2. 蓝星东兰辛,密歇根州

高峰期:2005年第四季度
最高估值:$169,869
2009
年第三季度估值:$140,766
FHFA
(联邦住房融资局)房价指数变化率,2009年第三季度最高点:-17.1

数据由当地市场统计部提供

 

通过排名,比较这些城市和地区的房产贬值情况

 

西部

 

贬值排名

大都市统计区

高峰期

高峰期估值

 Q3 2009估值

FHFA房价指数变化率,2009年第三季度最高点

1

Merced, Calif.

2006 Q2

$336,743.00

$127,585.00

-62.11%

2

Stockton, Calif.

2006 Q2

$368,945.00

$168,633.00

-54.29%

3

Modesto, Calif.

2006 Q1

$324,846.00

$151,298.00

-53.42%

4

Vallejo-Fairfield, Calif.

2006 Q2

$401,293.00

$210,194.00

-47.62%

5

Las Vegas-Paradise, Nev.

2006 Q4

$303,781.00

$159,405.00

-47.53%

6

Salinas, , Calif.

2005 Q4

$575,110.00

$309,376.00

-46.21%

7

Riverside-San Bernardino-Ontario, Calif.

2006 Q4

$356,184.00

$200,103.00

-43.82%

8

Bakersfield, Calif.

2006 Q4

$263,689.00

$154,325.00

-41.47%

9

Fresno, Calif.

2006 Q3

$293,758.00

$176,553.00

-39.90%

10

Reno-Sparks, Nev.

2006 Q1

$339,331.00

$211,724.00

-37.61%

 

南部

 

贬值排名

大都市统计区

高峰期

高峰期估值

 Q3 2009估值

FHFA房价指数变化率,2009年第三季度最高点

1

Port St. Lucie, Fla.

2006 Q2

$281,905.00

$151,026.00

-46.43%

2

Cape Coral-Fort Myers, Fla.

2006 Q2

$324,805.00

$174,145.00

-46.38%

3

Naples-Marco Island, Fla.

2006 Q3

$507,968.00

$286,363.00

-43.63%

4

Bradenton-Sarasota-Venice, Fla.

2006 Q2

$350,790.00

$205,134.00

-41.52%

5

Fort Lauderdale-Pompano Beach-Deerfield Beach, Fla.

2009 Q1

$361,530.00

$217,183.00

-39.93%

6

West Palm Beach-Boca Raton-Boynton Beach, Fla.

2006 Q3

$389,514.00

$241,332.00

-38.04%

7

Miami-Miami Beach-Kendall, Fla.

2007 Q2

$378,235.00

$235,068.00

-37.85%

8

Palm Bay-Melbourne-Titusville, Fla.

2006 Q1

$265,405.00

$165,446.00

-37.66%

9

Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, Fla.

2006 Q3

$255,667.00

$175,775.00

-31.25%

 

中西部

 

贬值排名

大都市统计区

高峰期

高峰期估值

 Q3 2009估值

FHFA房价指数变化率,2009年第三季度最高点

1

Detroit-Livonia-Dearborn, Mich.

2005 Q3

$155,164.00

$107,593.00

-30.66%

2

Warren-Troy-Farmington Hills, Mich.

2005 Q3

$163,577.00

$117,853.00

-27.95%

3

Flint, Mich.

2005 Q3

$150,238.00

$108,964.00

-27.47%

4

Ann Arbor, Mich.

2005 Q2

$239,439.00

$190,664.00

-20.37%

5

Jackson, Mich.

2005 Q4

$145,896.00

$120,649.00

-17.30%

6

Minneapolis-St. Paul-Bloomington, Minn. - Wisc.

2007 Q1

$258,302.00

$219,931.00

-14.86%

7

Battle Creek, Mich.

2005 Q4

$102,239.00

$87,696.00

-14.22%

8

Grand Rapids-Wyoming, Mich.

2005 Q4

$161,239.00

$138,520.00

-14.09%

9

Chicago-Naperville-Joliet, Ill.

2007 Q1

$286,378.00

$248,039.00

-13.39%

10

Saginaw-Saginaw Township North, Mich.

2005 Q4

$142,131.00

$123,710.00

-12.96%

 

东北部

 

贬值排名

大都市统计区

高峰期

高峰期估值

 Q3 2009估值

FHFA房价指数变化率,2009年第三季度最高点

1

Providence-New Bedford-Fall River, R.I.

2006 Q1

$301,656.00

$249,471.00

-17.30%

2

Lansing-East Lansing, Mich.

2005 Q4

$169,869.00

$140,766.00

-17.13%

3

Worcester, Mass.

2006 Q1

$296,046.00

$248,180.00

-16.17%

4

Atlantic City-Hammonton, N.J.

2007 Q1

$295,082.00

$247,416.00

-16.15%

5

Poughkeepsie-Newburgh-Middletown, N.Y.

2006 Q4

$284,489.00

$242,959.00

-14.60%

6

Barnstable Town, Mass.

2006 Q1

$405,382.00

$346,668.00

-14.48%

7

Manchester-Nashua, N.H.

2006 Q1

$277,764.00

$239,430.00

-13.80%

8

Peabody, Mass.

2005 Q4

$334,729.00

$288,578.00

-13.79%

9

Vineland-Millville-Bridgeton, N.J.

2007 Q3

$200,716.00

$173,493.00

-13.56%

10

Edison-New Brunswick, N.J.

2007 Q1

$336,018.00

$290,654.00

-13.50%

 

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